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索 引 号: 公开责任部门: 发布日期: 2016/05/10 09:56
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国家出台房屋租赁新政!未来租房将有什么变化?
    5月4日,李克强总理主持召开国务院常务会议,确定了培育和发展住房租赁市场的措施,推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出,实行购租并举,发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件,推动新型城镇化进程。

    为发展住房租赁市场,国务院常务会议共推出四项举措,分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面,给予住房租赁市场支持。具体如下:

    一是发展住房租赁企业,支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

    二是推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、教师等专业技术人员,凡符合条件的应纳入公租房保障范围。

    三是完善税收优惠政策,鼓励金融机构加大支持,增加租赁住房用地供应。

    四是强化监管,推行统一的租房合同示范文本,规范中介服务,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。

    “购租并举”:盘活存量,将存量变为增量

    实行“购租并举”是在我国房地产市场经过20多年快速发展后,房地产政策方面的一个重大调整。

    20年前,房改的政策导向更多强调“自有住房”。这既是对20年前以“单位福利分房”为主的住房制度进行市场化改革、实行住房分配货币化的结果,又是国家发展第二产业,拉动经济增长的需求。

    现在的普遍情况是有支付能力的家庭买到了房,但是由于房价增速过快,庞大的价格鸿沟一方面让不少有刚性需求的群体买不起房,另一方面又造成大量已建成房屋有价无市,卖不出去。这是对社会资源的极大浪费。

    因此,“购租并举”就是要在保障房屋交易市场继续平稳向前的基础上,培育和发展住房租赁市场。这样既能够让一些暂时不买房的群体,能通过租赁达到“居者有其屋”的效果,又可以将大量“休眠”的房屋引导进入租赁市场,盘活资 产,实现去库存。

    公租房货币化:你找房子租政府还给钱

    此次国务院常务会议上明确,推进公租房货币化,政府对保障对象通过市场租房给予补贴。

    具体怎么补贴呢?我国住房保障有实物保障和货币补贴两种方式。此前多以实物保障为主,也就是受补贴者所有的住房支出都是由政府来承担,他只需要将自己的物品搬入相应的房屋即可。以后随着住房供求关系缓和以及住房租赁市场的一定发展,开始向货币补贴转变。

    货币补贴是国外住房保障的主流,政府不参与配租,直接把钱发到受补贴人,也就是“不补砖头补人头”。这样既提高了资金利用率,而且与需要筹集大量建设资金的实物配租模式相比,货币化补贴模式政府仅需要支付一定数额的租赁补贴,相同资金所产生的保障覆盖面可以极大地增加,针对性地减轻租户的负担,从而在需求侧推进城镇化的进程。

    新政对租房者有何影响?

    当前,在去库存的目标下,如果能让大家认识到买房并非独木桥,租房也同样能融入城市生活,那么供需关系会有更大的弹性,市场在住房资源配置方面能发挥出能有效的作用。

    对于租房者来说,“购租并举”措施可以释放出大量房源,能够加快改善居民尤其是新市民住房条件。不过房屋租赁的价格由市场决定,在高房价的环境下由于租售比投资利润率的关系,房租价格也同样节节攀升,租房者背负不小的压力。因此,政府要对保障对象通过市场租房给予补贴,推进公租房货币化,将切实减轻他们的负担。

    对于房地产租赁市场来说,在“购租并举”的刺激下也会进入快速发展期。政策鼓励个人依法出租自有住房,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,而且支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务,这些无疑都会扩大“房源池子”。一些拥有库存的房企有机会升级转型,进入租赁市场,延伸其产业链,这样也能够增强其资产的流动性,降低资金链断裂的风险。此外如果得到恰当的税收优惠政策和金融支持,减轻资产负债表压力的房屋租赁企业也能在去库存化方面扮演更重要的角色,并拥有更大的发展空间。

    发展住房租赁市场仍有难点要解决

    当然,在培育和发展住房租赁市场,满足群众住房需求的改革过程中,也会有一些难点需要克服。

    首先,在不断扩大的租赁市场中,如何通过监管来保障社会公共服务、房屋租赁企业以及承租人三方利益相协调,对于管理者的施政能力是一个挑战。社会利益在于让公租房能够为更多的人提供服务,企业利益在于从租赁中获利,租户利益在于便宜、长期和稳定租房,三方的诉求不同,因此更要有效监管来找到平衡点。

    其次,具体政策的实施中,如何划定符合公租房保障条件人群范围,以及货币化补贴的力度,这都需要根据条件进一步细化,才能让“改革红利”真正落到实处。
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